冷库拆迁因其构造及使用用途不同，其补偿有着很大的不同，现实中，很多冷库的经营人遇到征收拆迁时，虽然对自家了如指掌，对征收方却知之甚少！在此，北京英淇律师事务所根据多年的拆迁实务经验为您解析，仅供拆迁户参考！

　　基本案情

　　孙先生一直经营海鲜批发的生意，随着生活水平的提高，老百姓对于海鲜的需求量也逐步增加，孙先生决定扩大生意规模，但由于海鲜对保鲜要求比较高，加之冷库的造价及保养费用比价高，且租赁冷库的价格也不低，所以，孙先生一时间拿不定注意。

　　孙先生所在的批发市场大多是当天销售，所以，其他人并没有建设冷库的想法，但随着老百姓的需求逐渐增加，逐渐出现货不愁卖、不够卖的情形，为了解决这个问题，孙先生与其他几家商户商量了建设冷库的想法，其他几家正好也有共同的需求，除此之外，还有其他几家肉类批发的老板也有就近租赁一个冷库的想法，所以，孙先生在距离市场大约15分钟车程的地方选定为冷库的地址，想建设冷库后，除了自己使用外，租赁给其他老板，即达到了自己使用的目的，也解决了建设成本问题。此后将近一个月的时间，孙先生聘用施工队将冷库建设完毕。

　　2015年，当地政府进行统一规划，而孙先生的“冷库”则在征收的范围之内，且批发市场也在征收范围内，据孙先生了解，此次征收项目是要建立一个大型的工业园区。随着政府的征收拆迁工作开展，补偿政策也出台，但根据相关补偿政策，孙先生的补偿总价竟然比冷库的建筑成本还低。

　　随后，孙先生一直希望与政府之间进行谈判，但征收拆迁工作人员的一句话浇灭他的想法，“补偿总价就是这么多，没有协商的余地，愿意走就走，不走就等着”。孙先生一时间也不知道该如何辩驳，所以，带着疑惑找到北京英淇律师事务所，寻求帮助。

　　办案掠影

　　北京英淇律师事务所吴德志律师接待了孙先生，结合孙先生的描述情况，针对冷库的拆迁补偿给予相应的解答，其一，因为孙先生的冷库建设用途不同于其他小型冷库，所以，建造的时候采取的保温隔层等装修材料有所不同，从这点上给予的补偿可能存在评估计算错误；其二，停产停业的一些问题，常见的补偿是按照上几个月的营业总额，乘以一定的倍数进行补偿，也有是按照X元/天/平米进行补偿，因为这个价格存在区间价格，而根据孙先生的描述，应该有几家的“两停补偿”并不相同，因此，征收拆迁方的补偿存在很大的差价；其三，对于机械设备（制冷设备）的补偿，也可能存在一些问题，因为根据冷库储藏物品要求的温度不一，孙先生建立了不同的储藏区，所以，购买的设备明显不同，而征收方却告诉此方面补偿采取同一种类型补偿，不分机器型号和使用用途…….

　　除此之外，还不包括其他配套房等等补偿，因为涉及因素较多，且孙先生没拿到相应的补偿书面文件，所以，很多情况确不能做出详细的分析，但根据现在所给出的价格，明显是不合理的。听了吴德志律师的分析后，孙先生决定委托英淇拆迁律师团帮助维权。

　　吴德志律师接到案件后，首先，对孙先生的冷库建设及装修全面了解，因其隔热性、密封性、坚固性等问题进行记录，认定其建筑材料比一般冷库要高很多，所以，将此类花费制作了详细的建造花费表，并找到当时部分用工、用料费用的收据及发票；其次，根据孙先生的冷库规模，清点了压缩机、制冷机等机械的补偿，且同时将安装费、调试费等费用也计算在内；再次，对孙先生建设房屋的审批文件、冷库租赁合同等文件进行整理……

　　对己方的情况了解完毕后，接下来吴德志律师展开了对征收方项目的调查工作，通过调查发现了一个问题，该项目征收文件不全，尤其是缺少项目环评文件，整个征收项目竟然一直在违法状态下进行的，因此，吴德志律师根据《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》的第二条之规定，提起相关行政复议及行政诉讼，与此同时也申请违法查处，并告知孙先生要做好谈判的准备。

　　没过多久，当地政府联系了孙先生要求一起谈谈，此时，对冷库制定的费用就派上了用场，但谁也想到的是，征收方一上来就将补偿提高了一倍，虽然没有达到合理的补偿，但说明此次谈判是有诚意的。

　　双方围绕着价格又协商了几个小时，后达成一致意见，当场签订协议，此时征收方却提出一个要求，即孙先生必须赶紧撤诉，否则，之前商定的价格不作数。此时，吴德志律师才明白对方打的主意是什么，原来“协商为幌子，要求撤诉才是终诉求”，吴德志律师则明确说明，“想撤诉也可以，但必须签订协议且补偿下发后再撤，否则，没得谈”。

　　此时，孙先生有些慌乱，眼看煮熟的鸭子要飞，有点松口，而吴德志律师则告知孙先生要有耐心，从此次的情况看，征收方可能还会谈的，毕竟征收项目违法是板上钉钉的事情，如果一旦扩大，征收方不好收场。果不其然，没过几天，征收方又派来代表过来谈判，经过协商，要求补偿分两次给孙先生，但第一次补偿到位后，孙先生必须撤诉。

　　随后，双方重新签订了安置补偿协议，与此同时，吴德志律师要求必须当场销毁之前签订的协议。签订协议后的第三天，征收方按照合同约定，将第一笔补偿款打到孙先生的征收补偿账户上，孙先生收到补偿后到法院将之前诉讼撤诉。

　　英淇拆迁律师团提示

　　回顾本案，历经几个月，案件处理的较为顺利与孙先生只要求合理的补偿及冷库各个建造项目的花费表有着很大的关系。

　　征收拆迁案件的处理过程中存在各种陷阱，若顺序倒置，譬如：先进行了撤诉处理，对方却不给于补偿，此时，因丧失了诉讼权利而又一次进入被动的局面，所以，若您遇到类似的问题，建议您咨询专业律师，为您规避陷阱，争取合理的补偿。