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知识讲座文章

面对拆迁,企业不要输在起跑线上!

 拆迁过程中有效维护好企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。拆迁这笔大单,把握的好企业焕发新的生命,把握的不好企业灭亡,投资成本都回不来。可以说拆迁是企业经营中大的一笔单,如果把握好这笔大单,避免风险,不要输在起跑线上,企业应该提前做好如下准备:

 

1、了解企业自身用地的性质

 

 这点很重要,用地性质不一样。决定拆迁程序也不一样。主要是指企业用地是国有土地还是集体土地。

 

2、整理企业用房用地的相关手续

 

企业房屋性质大致分为三种:(一)租赁办公用房;(二)自有产权办公用房;(三)违章建筑。 自建房屋,要保存好房屋权属证明,房屋规划批准文件,用地批复文件等等。如果是租赁的,要保存好租赁合同,合作合同,查看租赁合同剩余时间,如果相关手续有瑕疵,争取在拆迁前尽量完善。 违章建筑,也不可怕,看当初建筑时候经过相关部分批准,是否受过罚款,这些资料都是有用的资料。

 

3、了解拆迁项目的背景,搜集拆迁项目的资料

 

主要包括拆迁项目的性质,是属于集体土地上的拆迁,还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁,项目的规划内容是什么?拆迁的期限,拆迁的规模、是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?

 

拆迁项目的资料,包括政府部门下发的公告,如果是张贴的应该进行拍照。各个机构给的书面文件都要收藏,虽然有的没有盖有公章,有的内容是有线索可循的。这也给日后聘请律师提供得了所有指引的线索。切记,收到拆迁部门给相关文件不要签字。如果没有主动给拆迁文件,我们可以主动索要,这是我们的权利。

 

企业可利用个人关系,进行资料信息的搜集。

 

4、转移重要的文件资料

 

重要的资料如上述房屋权属材料,租赁合同,企业的经营合同,企业的账本,欠条等等重要文件,应该尽快转移。虽然现在国家对违法拆迁进行了治理,但是违法强拆,黑拆还是屡禁不止。这些文件资料一旦房屋被黑拆了,一定遭到破坏,以后也存在举证难得的问题。我们当初代理过一个企业就是,他是销售企业,有好多欠条。被黑拆后,欠条根本找不到了。这个年头手里有欠条都不好要账,何况欠条都没有了。后也无法向拆迁人主张损失,因为没有证据。这里我说的是文件资料,至于公司的机器设备,没有必要转移。

 

5、准备企业财产清单、材料清单

 

企业拆迁,尤其是加工类型的企业,一定要在拆迁开始之前对自己的资产做到心中有数,不能指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题,因为我们都清楚,评估公司是拆迁方指定和委托的,评估价格有很大的随意性。

 

财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积,不可移动的机器及附属设施的清单,可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等,这样的预估可以防止评估报告缺项漏项,损害我们的合法权益,重要的是还可以让我们对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

 

6、企业合规防控

 

我常常听到,看到拆迁过程中,家里有公务人员的,如果家里拒绝签订补偿协议。公务人员被停职,回家做工作。好多被拆迁人无奈甚至离婚。这说明什么问题,就是拆迁博弈到一定程度,拆迁方会不择手段,政府相关部门也会介入。对于企业同样也是存在的类似的风险,那就是,相关部门来查税,查消防,查安全。因此企业对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。

 

7、企业负责人风险防控

 

企业负责人是企业的灵魂人物,也有决定权。而且我们好多企业是家族企业,负责人就说的算。所以在拆迁过程中,负责人一定要遵纪守法。如酒后不能开吃,野生动物不能吃,娱乐场所不能去。这些小节很重要。因此拆迁过程中您的行踪很可能被跟踪,或者酒后开车就是被设计的。一旦被抓获,逼迫负责人签订拆迁协议也是常有之事。

 

8、专业拆迁律师的接洽

 

大多数企业都有自己的法律顾问,但是业有专攻。一般企业自己的法律顾问,对拆迁并不熟悉,这样企业需要找专业的拆迁律师进行接洽。对日后工作进行指导。拆迁律师建议找非本地的律师,因为本地的律师往往会受到地方政府部分的干扰,无法正常工作。


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