作者：孙曼丽北京英淇律师事务所律师

　　在现实生活中，有很多人存在这样一个误区，认为农村的土地所有权归村集体，村集体是农村土地的所有权人，如果在农村集体土地上投资建厂、开办企业，则只需要与土地所有权人即村集体签订土地使用权出让协议（或者土地租赁协议）并按时缴纳土地使用费就可以了。实践中，有很多的企业经营者也是带着这样一种朴素的认识“拿地”的，但也因此吃了不少的亏，被当地政府以未获批准非法占地为由实施行政处罚，轻则罚款、重则强制拆除或没收企业厂房。

　　实际上，农村集体土地所有权具有有限性，其在交易、流转、用途等各方面都需要受到地方政府管理和规制。在集体土地上投资建厂，与土地所有权人签订土地使用权出让协议只是获得合法集体建设用地使用权的环节之一，那么除此之外还应当办理哪些合规手续呢？
 

　　集体土地建设用地使用权流转包括出让、出租、转让、转租等多种方式，其中，出让、出租属于集体土地建设用地使用权的首次流转，转让、转租属于集体土地建设用地使用权的二次流转。出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式进行。

　　（一）以招标、拍卖、挂牌的方式出让、出租的一般需要办理以下手续：

　　1、村集体召开村民会议或村民代表大会，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。若土地为乡镇集体经济组织所有，应经乡镇集体经济组织或乡镇政府同意。

　　2、涉及到占用农用地进行建设的，村集体要逐级上报至有批准权的人民政府办理农用地转用批准手续，将农用地转为建设用地。

　　3、向乡镇人民政府提出申请办理乡村建设规划许可证。

　　4、村集体（乡镇集体）持土地所有权证书、宗地勘测图、上述第1项同意出租或出让的文件、上述第3项乡村建设规划许可证到县级自然资源部门提出集体土地使用权出租或出让申请。

　　5、县级自然资源部门指导村集体（乡镇集体）拟定出让或出租方案，并报同级人民政府批准。

　　6、村集体（乡镇集体）委托土地交易机构在土地有形市场进行招拍挂。

　　7、中标人持中标通知书或成交确认书，与村集体（乡镇集体）签订土地使用权出让或出租合同。

　　8、中标人持上述出让或者出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地使用费支付凭证，向受理申请自然资源部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

　　（二）以协议的方式出让、出租的一般需要办理以下手续：

　　1、村集体召开村民会议或村民代表大会，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。若土地为乡镇集体经济组织所有，应经乡镇集体经济组织或乡镇政府同意。

　　2、涉及到占用农用地进行建设的，村集体要逐级上报至有批准权的人民政府办理农用地转用批准手续，将农用地转为建设用地。

　　3、土地使用人向乡镇人民政府提出申请办理乡村建设规划许可证。

　　4、土地使用双方签订集体建设用地使用权出让或者出租合同。

　　5、土地使用双方持土地所有权证书，宗地勘测图，上述第1项同意出让或者出租的书面材料，上述第3项乡村建设规划许可证，供地方案，集体建设用地使用权出让或者出租合同，向县级自然资源部门提出申请。

　　6、由县级自然资源部门进行审核报本级人民政府批准；

　　7、土地使用人按合同约定向村集体（镇集体）支付土地使用费；

　　8、土地使用双方持集体建设用地使用权出让或出租合同，集体建设用地批准文件，以及支付土地使用费凭证，向受理申请的自然资源部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

　　（三）集体建设用地使用权以转让或转租的方式流转的，转让或转租双方当事人应当持集体建设用地使用权证书、合同等到县级自然资源部门申请办理变更登记，并将转让、转租情况告知村集体或乡镇集体（有些地方性法律要求以转让或转租的方式流转集体建设用地使用权的，应当取得村集体或乡镇集体的同意）。

　　总结归纳：上述（一）、（二）的关键环节为与村委会签订土地使用权协议、取得乡建设规划许可证、得到当地政府的批准，取得集体土地建设用地使用权。而后两个环境又是重中之重，也是企业在拿地时经常忽视的环节。

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