之前，有专门发文章讲过关于商铺拆迁的问题，近，有客户咨询，如果商铺是住宅改的，怎么办？补偿该怎么拿？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，经营性房屋是应获得停产停业损失补偿的，但，经营性住房需要满足三个条件：房屋合法、拥有营业执照、在房屋内有实际经营。

所以，简单说，住改商的房屋，只要满足以上三个条件，就应获得停产停业损失补偿。

但是，住改商是否合法是征拆案件中常遇到的问题。

我国《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

这里指明了住改商房屋合法性的两个标准：

1.不得违反法律、法规以及管理规约。

除了不能违反法律法规，还要不能违反管理规约。

管理规约指开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。比如业主大会制定的业主规约等等。

2.应当经有利害关系的业主一致同意。

《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“有利害关系的业主”是指本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

需要注意的一点是：住改商后，房屋的《不动产权属证书》或《房屋所有权证》上所登记的房屋性质是不会改变的。这也就在征拆案件中引起了另一个问题，征收方往往会以此为由取消房主的停产停业损失补偿，只按住宅房屋进行补偿。

这显然是不合理的。遇到这种情况，英淇律所建议房主尽早找专业律师协助维权。

国家和各地也出台了一些关于住改商认定的办法和法规，大家可以参考：

1.国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定：对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

2.《丽水市人民政府关于公布丽水市市区房屋征收临时安置费、搬迁费、停产停业损失补助费、房屋改变用途补贴标准以及集体土地房屋征收公寓安置廉购价、优惠价标准的通知》，2022年4月7日发布，现行有效。

其中，房屋改变用途补贴标准中写明：1990年4月1日以后改变用途为商业用房,并连续使用的，凭合法有效的营业执照、税务登记证、纳税发票，按原法定用途补偿安置后，根据改变用途的不同时间按被征收商业用房市场评估价的30%（1990年4月1日—2001年7月31日）或20%（2001年8月1日—征收公告发布的前两年）给予补贴，但原法定用途市场评估价加上补贴之和不能超过被征收商业用房的市场评估价数额。

3.《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》自2015年2月1日起施行，现行有效。

第四十条规定：对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿：

（一）房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；

（二）依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；

（三）营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；

（四）2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。

选择产权调换的，按照住宅房屋计算补偿。

4.《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》2016年发布，现行有效。

第三十二条规定：征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。