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商铺拆迁案例：承租人应如何做才能获得拆迁补偿？
作者：孙曼丽北京英淇律师事务所律师
前言
在现实生活中，企业在与出租人订立《厂房租赁合同》之后，往往基于自身的经营需要，对所租厂房重新进行装修并添置附属设施，甚至为满足扩大经营之需，在所租场地扩建、新建厂房或棚屋。然而，在承租期间，如果发生拆迁等事实行为，拆迁方往往出租人为被拆迁方，进而仅与出租人就整体厂房院落达成《拆迁补偿协议》。鉴于此，承租企业与出租人之间避免不了因拆迁利益归属问题产生分歧，在无法协商一致的情况下，甚至诉到法院寻求解决。那么，租赁厂房遇拆迁，承租企业是否有权获得补偿，以及应当获得哪些补偿？下面我们通过一则案件对问题展开分析。
案例
自2014年9月始，A公司与B公司就签订了《厂房租赁合同》，约定A公司承租B公司位于北京市通州区某镇某村的部分厂房4号、5号、6号用于企业经营。合同到期后于2017年8月15日，双方又续签了《厂房租赁合同》，租期自2017年9月1日至2019年8月31日止。租赁期间，A公司因经营需要在租赁场地自建了彩棚A、彩棚B以及7号厂房。
房屋租赁期间于2018年，该村实施企业搬迁腾退，2018年10月13日镇政府与实施单位联合下发了《企业搬迁腾退实施办法》，将包括租赁厂房在内的区域全部纳入腾退范围并给予相应补偿。在腾退搬迁期间，A公司曾多次找到镇政府要求支付补偿款，但镇政府工作人员称由于A公司不是产权人只能将相应补偿款先支付给B公司，然后AB公司自行分配拆迁补偿款，并表示补偿款需B公司全部搬迁完毕后才能支付。
A公司在得知有其相应评估补偿后，于2019年6月中旬开始搬迁，7月1日将厂房全部腾空完毕，但并没有与B公司办理交接手续。后A公司得知B公司已于2019年9月30日签订了《企业搬迁腾退补偿协议》并已领到拆迁补偿款，补偿协议中包括了4号、5号、6号厂房二次装潢补偿、彩棚AB和7号厂房的补偿、以及停产停业损失补偿。于是A公司多次与B公司交涉认为上述补偿应归自己所有，但双方无法达成一致，后A提起了民事诉讼。
焦点问题
1、 AB公司的《厂房租赁合同》在履行期间发生拆迁，租赁合同是否自动终止？
2、 A公司因拆迁事由在租赁期内的腾退房屋行为是否视同解除了《厂房租赁合同》，AB公司之间的租赁合同是因期满终止还是解除终止？
3、 A公司是否享有对自己进行的二次装潢、自建彩棚AB、7号厂房以及停产停业损失补偿？
法律分析
焦点问题一
政府拆迁具有强制性，在房屋租赁期间发生政府拆迁一般可以视为有不可抗力的事由出现。所谓的不可抗力是指双方在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。然而，政府拆迁的不可抗力事由却并不能直接导致租赁合同自动终止。我们都知道，拆迁是一个过程，从政府发布拆迁公告到拆迁结束时间比较漫长，因此，并非拆迁刚一发生，就直接导致租赁合同无法进行。再且，我们国家《合同法》第九十四条明确规定，只有在因不可抗力致使不能实现合同目的，并且在当事人行使解除权的情况下，房屋租赁合同才因解除权的行使而终止。然而，笔者发现，实践中有很多房屋租赁合同约定：“如遇政府拆迁，合同自动终止”。其实，这样的约定一旦发生政府拆迁是根本达不到合同自动终止的效果的。如果当事人不行使解除权，则房屋租赁合同仍然处于继续履行状态。
焦点问题二
在现实生活中，有很多人存在这样的误区，认为我只要从租赁房屋处搬走，不再使用租赁房屋，就视同我与出租人解除了租赁合同，我不会再付租金，我也没有什么损失，本案就是一个例子。实际上，租赁期间腾空所租房屋仅系承租人的单方行为，并不能达到解除房屋租赁合同的目的。根据我们国家《合同法》第九十六条的规定，因不可抗力导致合同无法履行，在主张解除合同时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此行使合同解除权需要履行通知义务，否则不能产生合同解除的法律效果。本案中，A公司在得知其所添置的二次装潢、厂房、彩棚以及停产停业有相应评估补偿后，于2019年6月中旬开始搬迁，7月1日将厂房全部腾空完毕，但没有通知B公司解除合同也没有与B公司办理交接手续，因此AB之间的《厂房租赁合同》并不因A公司的单方腾空房屋行为而解除。
焦点问题三
为什么笔者在一开始先要探讨合同的终止和解除，因为这和承租人能否获得拆迁补偿息息相关。租赁合同是因期满终止还是解除终止，对承租人能否获得拆迁补偿大不相同。根据我们国家《合同法》以及《*高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题规定》的有关规定可以得出，装饰装修以及未经出租人同意的搭建物在租赁期限届满后则归出租人所有，承租人不享有赔偿的权利。因此，相应的拆迁补偿自然也归属于出租人。本案中，A公司并没有行使合同解除权，双方的租赁合同实际上是履行届满而终止，而租赁合同到期之后B公司与政府签订了拆迁补偿协议，此时，A公司合同权利已经灭失。B公司得到包括二次装潢、自建彩棚AB、7号厂房以及停产停业损失在内的所有补偿均是政府与B公司之间的法律关系，不能作为A公司可获得上述拆迁补偿的依据。因此，A公司不享有任何拆迁补偿。
相反，假如A公司在发生拆迁之后及时行使了解除权，一旦合同解除，A公司是可以得到二次装潢自建彩棚AB、7号厂房以及停产停业损失中相当一部分补偿的，甚至承租人还可以主张搬家费、设备迁移费等补偿。
律师建议
在实践中，有很多人存在这样的误区，认为房子是我装修的，厂房是我搭建的，企业是我经营的，拆迁时这些有关补偿应该都属于我。但实际上，除了有地方性的法律对此有明文规定补偿的归属，否则这样的认为可能与实际的司法审判背道而驰。一般来讲，租赁合同的终止事由（期满终止或者解除终止）、拆迁补偿安置协议的签订时间、装修搭建行为是否取得了出租人同意、拆迁是否发布了正式的拆迁文件等等，均是影响法院判断房屋租赁合同能否解除、承租人能否获得补偿以及哪些补偿的因素。
拆迁过程中，出租人作为拆迁主体，为了拿补偿利益，往往会将《拆迁补偿合同》的签约时间故意拖延到租赁合同履行期满。当然，也有的出租人为了能拿到工程配合奖等奖励，愿意与承租人在搬迁奖励期届满之间尽量达成协议。那么承租人在所租房屋面临拆迁时应当注意以下几点：
1、 在订立房屋租赁合同阶段，要对承租人装修装修和扩建房屋事宜作出明确约定；要尽量把发生拆迁时，承租方享有合同解除权以及解除权行使的时间和条件进行细化；要对拆迁补偿款的分配作出明确的约定。
2、 在房屋租赁过程中发生政府拆迁，如果租赁合同临近到期日，要在具备合同约定的条件时及时提出解除合同，以*大限度保障自己的拆迁补偿利益不受损失。
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